Дело № 3а-63/2022
73-OS0000-01-2022-000029-54
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ
2 августа 2022 года г.Ульяновск
Ульяновский
областной суд в составе:
судьи Трифоновой
Т.П.,
при секретаре
Шапошниковой М.В.,
рассмотрев в
открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению Салова Владимира Сергеевича к областному
государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой
оценки», Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная
кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и
картографии», Управлению Федеральной службы государственной регистрации,
кадастра и картографии по Ульяновской области, Правительству Ульяновской
области о признании незаконным решения областного государственного бюджетного
учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» об отказе в установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,
у с т а н о в и л :
Салов В.С. обратился в суд с административным исковым
заявлением о признании незаконным решения
областного государственного бюджетного учреждения «Центр государственной
кадастровой оценки» (далее также ОГБУ «ЦГКО») № ОРС-73/2021/001425 от 30
декабря 2021 года об отказе в установлении
кадастровой стоимости здания с кадастровым номером ***, расположенного по
адресу: ***, в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой
стоимости указанного здания в размере его рыночной стоимости, равной
3 109 745 руб.
Требования
мотивировал тем, является собственником ½ доли указанного нежилого здания.
Кадастровая
стоимость здания утверждена в размере 9 476 960 руб.
Согласно отчету об
оценке № 54.1/21 от 10 декабря 2021 года, составленному ООО «Центр судебной
экспертизы» (эксперт Мальчихина Е.В.), рыночная стоимость здания по состоянию
на 10 сентября 2021 года составляет 3 109 745 руб.
Салов В.С. обратился
в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлением об установлении
кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости, определенной
отчетом оценщика, однако решением ОГБУ «Центр государственной кадастровой
оценки» № ОРС- 73/2021/001425 от 30 декабря 2021 года ему было отказано в
установлении кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости
ввиду несоответствия представленного отчета об оценке положениям Федерального
закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации».
Данный отказ истец считает
незаконным.
После проведения по
делу судебной экспертизы представитель истца Кошуров Д.С. уточнил исковые
требования – просил установить кадастровую стоимость здания по состоянию на 10
сентября 2021 года в размере его рыночной стоимости 3 507 198 руб.,
определенной заключением судебной экспертизы, взыскать с ОГБУ «ЦГКО» расходы за
проведение судебной экспертизы в размере 61 752 руб. (л.д. 126-128 т.3).
Судом к участию в
деле в качестве ответчика привлечено Министерство строительства и архитектуры
Ульяновской области (впоследствии заменено на Министерство имущественных
отношений и архитектуры Ульяновской области), в качестве заинтересованных лиц
ООО «»Центр судебной экспертизы» и оценщик Мальчихина Е.В.
В судебном заседании
представитель истца Кошуров Д.С. поддержал уточненный исковые требования.
Представитель ОГБУ
«Центр государственной кадастровой оценки» Павлова Е.В. заявленные требования
не признала, считая решение учреждения законным, а представленный
административным истцом отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости
подлежащим отклонению ввиду несоответствия его требованиям законодательства в
области оценочной деятельности.
Полагала невозможным
установление в судебном порядке кадастровой стоимости земельного участка в
размере его рыночной стоимости, поскольку это противоречит действующему
законодательству.
Не согласна с
выводами судебной экспертизы.
Другие участники
процесса в судебное заседание не явились, будучи надлежащим образом извещенными
о месте и времени рассмотрения дела.
Суд определил
рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Заслушав пояснения
участников процесса, исследовав
материалы дела, инвентарное дело
на здание по адресу: ***, суд приходит к следующему.
Установление
кадастровой стоимости и порядок оспаривания результатов определения кадастровой
стоимости объектов недвижимости регулируется в настоящее время Кодексом
административного судопроизводства Российской Федерации (далее — КАС РФ),
Федеральным законом
от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации» (далее Федеральный закон № 135-ФЗ) и Федеральным законом
от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее —
Федеральный закон № 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом
от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные
акты Российской Федерации».
Как следует из части 1
статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ, к
отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой
оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный
период применения данного Закона
с 1 января 2017 года до 1 января 2023 года.
В течение переходного
периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с
Федеральным законом
№ 237-ФЗ или Федеральным законом
№ 135-ФЗ с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами (часть 2
статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ).
Федеральным законом
от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные
акты Российской Федерации» в Федеральный закон
№ 237-ФЗ внесены изменения — введена статья 22.1,
регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной
стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020
года.
Согласно статье 22.1
Федерального закона № 237-ФЗ заявление об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное
учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями,
связанными с определением кадастровой стоимости. Решение бюджетного учреждения
в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в
суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием
решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости.
При этом, статьей 22.1
Федерального закона № 237-ФЗ определено, что требование об установлении
рыночной стоимости не носит самостоятельного характера, а может быть заявлено
только одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения.
Частью 2
статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ «О внесении изменений в
отдельные законодательные акты Российской Федерации» до 1 января 2023 года
установлен переходный период применения статей 22
и 22.1
Федерального закона № 237-ФЗ.
Вместе с тем, пунктом 1
части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ «О внесении изменений
в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в течение переходного
периода высшему исполнительному органу государственной власти субъекта
Российской Федерации предоставлено право принять решение о дате (предшествующей
1 января 2023 года) перехода к применению положений статьи 22.1
Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости
объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.
В соответствии с
Постановлением Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года №
775-П «Об установлении даты перехода к применению на территории Ульяновской
области положений статьи 22.1 Федерального закона «О государственной
кадастровой оценке» установлено, что применение на территории Ульяновской
области положений статьи 22.1
Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой
оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в
размере их рыночной стоимости осуществляется с 1 января 2021 года.
Таким образом, с 1
января 2021 года в Ульяновской области кадастровая стоимость объектов
недвижимости может быть пересмотрена и установлена решением соответствующего
бюджетного учреждения, которым является областное государственное бюджетное
учреждение «Центр государственной кадастровой оценки».
В ходе рассмотрения
дела установлено, что Салов В.С. наряду с
Глазовой Г.И. являются собственниками по ½ доле каждый на нежилое
здание – здание склада с проходной, с кадастровым номером ***, площадью 610
кв.м, расположенного по адресу: ***.
Кадастровая
стоимость здания утверждена в размере 9 476 960 руб. по состоянию на
19 марта 2014 года актом филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ульяновской области №
58613 (л.д. 31 т.1, л.д.239 т.1).
Соблюдая
установленный статьей 22.1
Федерального закона № 237-ФЗ порядок, 13 декабря 2021 года (л.д. 183 т.2)
административный истец обратился в ОГБУ «ЦГКО» с заявлением об установлении кадастровой
стоимости здания в размере его рыночной стоимости. К заявлению в соответствии с
требованиями части 5
статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ административным истцом был
приложен отчет об оценке № 54.1/21 от 10 декабря 2021 года, составленный ООО
«Центр судебной экспертизы», 2021 года, согласно которому рыночная стоимость здания по состоянию на 10
сентября 2021 года составила 3 109 745 руб.
Решением ОГБУ «Центр
государственной кадастровой оценки» № 73/2021/00125 от 30 декабря 2021 года
Салову В.С. было отказано в установлении кадастровой стоимости здания в размере
его рыночной стоимости, поскольку оформление и содержание отчета об оценке не
соответствовало требованиям Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной
кадастровой оценке», статье 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года №
136-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации, требованиям
федеральных стандартов оценки: п. 5, 11 ФСО № 3.
Основаниями принятия
решения об отказе в установлении кадастровой стоимости здания в размере его
рыночной стоимости в соответствии с представленным отчетом явились следующие
нарушения (согласно решению ОГБУ «ЦГКО»):
1. в отчете
отсутствует обоснование применения износа объекта оценки в размере 150.
2. в отчете
отсутствуют информация об имеющихся предложениях.
3. в отчете
отсутствует информация о наличии оборудования у объекта оценки.
4. количество
ограничений, указанных оценщиком при расчете итоговой стоимости (стр. 116
отчета), не соответствует внесению корректировок. При расчете весов аналогов
допущена арифметическая ошибка.
5. использование для
литеров А3 и А4 в качестве аналогов объекта оценки для расчета затрат на
строительство объектов КС-2 «Пристройки холодные» в отчете об оценке
отсутствует. Согласно данных, приведенных оценщиком на стр. 47, 59, 152, можно
сделать вывод, что литеры А3 и А4 относятся к классу конструктивной системы
КС-1. На стр. 18 отчета класс конструктивной системы указан КС-1.
В целях оценки
правомерности выводов, изложенных в решении
ОГБУ «ЦГКО» относительно выявленных в отчете оценщика нарушений, судом
была назначена экспертиза, проведение которой поручено ФБУ Ульяновская
лаборатория судебной экспертизы (далее также ФБУ УЛСЭ).
Судебный эксперт
пришел к следующим выводам.
При составлении отчета об оценке № 54.1/21 от 10 декабря 2021
года оценщиком соблюдены требования законодательства об оценочной деятельности,
предъявляемые к форме и содержанию отчета, описанию объекта оценки, выбору
объектов-аналогов и методам расчета стоимости.
При выполнении
математических действий ошибок не выявлено.
Факторы, влияющие на
стоимость объекта недвижимости, определены верно.
Из-за того, что в
методах расчета была допущена ошибка, повлиявшая на стоимость объекта (оценщик
не применил корректирующий коэффициент на отличие конструктивных элементов
между выбранным аналогом и конструкциями объекта оценки) и информация,
использованная в отчете об оценке, является проверяемой, но не вполне
достоверной (оценщик указал, что у
объекта оценки часть помещений оборудована рефрижераторами, вместо того,
что помещения объекта -аналога № 2 оборудованы рефрижераторами,), допущенные в
отчете об оценке несоответствия свидетельствуют о нарушении ст. 11 Федерального
закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Замечания
сотрудников ОГБУ «ЦГКО» в части допущенных оценщиком нарушений требований законодательства в области оценочной
деятельности, которые могли повлиять на стоимость объекта, обоснованны только
по пункту 5 решения, т.к., учитывая разницу между конструкциями выбранного
аналога и конструкциями объекта оценки, оценщик не применил корректирующий
коэффициент на отличие.
Применение в расчете
корректирующего коэффициента могло повлиять на итоговую стоимость объекта
оценки.
Согласно
описательной части экспертного заключения эксперт пришел к выводу о том, что по
пунктам 1 и 3 решения ОГБУ «ЦГКО» оценщик допустил описки, опечатки (технические ошибки),
которые не повлияли на определение рыночной стоимости объекта оценки.
При этом оценщик
Мальчихина Е.В. ранее в ходе рассмотрения дела признала данный факт (л.д.
169-171 т.2).
Также судебный эксперт определил рыночную стоимость
здания по состоянию на 10 сентября 2021 года в размере 3 507 198 руб.
Из экспертного
заключения следует, что определение рыночной стоимости объекта оценки
произведено экспертом с применением 2х методов оценки: с использованием
затратного подхода и с использованием метода сравнения продаж в рамках
сравнительного подхода. При этом эксперт
указал, что затратный метод в данном случае является наиболее точным, поскольку
при использовании метода сравнения продаж в открытых источниках отсутствует
детальная, достоверная информация об объектах-аналогах. Учитывая
ретроспективную дату оценки, тот факт, что строение (объект оценки) частично
является незавершенным строительством, а часть находится в разрушенном
состоянии, отсутствует возможность достоверно учесть при сравнении с аналогами
данные факторы. В связи с этим эксперт рассчитал веса примененных им
методов определения рыночной стоимости объекта оценки: 0,1 – метод сравнения продаж, 0,90 –
затратный подход.
В ходе рассмотрения
дела представитель ОГБУ «ЦГКО» Павлова Е.В. выразила несогласие с заключением
судебной экспертизы.
Эксперт ***, проводившая судебную экспертизу, в ходе
рассмотрения дела представила дополнительные пояснения по своему экспертному
заключению, привела подробный расчет
весов аналогов, рассчитанный по формуле, содержащейся в Методических
рекомендациях по проведению стоимостных и преобразовательных исследований при
производстве судебных строительно-технических экспертиз, Министерство юстиции
РФ, 2016 год.
В судебном заседании
судебный эксперт *** пояснила, что на стр.25 заключения судебной экспертизы ею
допущена техническая ошибка в части указания рыночной стоимости объекта
оценки с использованием затратного подхода (цены 9 782 290 и
3 369 031 руб. указаны из других экспертных заключений). Стоимость объекта оценки по состоянию на 10
сентября 2021 года, полученная с применением затратного подхода, составляет 3 638 553 руб.
(лист 38 экспертного заключения).
Оценивая заключение
судебной экспертизы по правилам статей 84
и 168
КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что заключение судебной экспертизы
является допустимым доказательством, подготовленным лицом, обладающим правом на
проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной
ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям статьи 82
КАС РФ, Федерального закона
от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ в части, применяемой к спорным правоотношениям,
Федерального закона
от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности
в Российской Федерации», Федерального стандарта
оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки
(ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года
№ 297, Федерального стандарта
оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом
Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298, Федерального стандарта
оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом
Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, Федерального стандарта
оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом
Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 61, содержит все
необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение
рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, какие-либо сомнения в
обоснованности заключения эксперта отсутствуют.
Заключение эксперта
содержит подробную информацию об объекте оценки с указанием его количественных
и качественных характеристик, проведен анализ рынка, приведена информация о
факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной стоимости
объекта оценки, рассмотрена возможность применения всех имеющихся подходов для
проведения оценки, обосновано использование затратного подхода к оценке,
который в данном случае дает наиболее точные и объективные результаты при
оценке рыночной стоимости объекта оценки.
Доказательств,
ставящих под сомнение правильность заключения судебной оценочной экспертизы
сторонами, заинтересованными лицами суду представлено не было, эксперт был
предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного
заключения в соответствии со статьей 307
Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку; последняя
представлена вместе с заключением по результатам оценочной экспертизы и
приобщена к материалам дела; в заключении эксперт ответил на поставленные
вопросы.
Поскольку судебная
экспертиза подтвердила факт несоответствия отчета об оценке требованиям
законодательства в области оценочной деятельности и неверности определения
размера рыночной стоимости объекта оценки, суд приходит к выводу о том, что
решение ОГБУ «ЦГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости спорного
земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании
представленного истцом отчета об оценке
является законным и обоснованным.
Разрешая требование
об установлении кадастровой стоимости здания в размере рыночной стоимости, суд
считает необходимым принять во внимание заключение судебной экспертизы.
Доводы представителя
ОГБУ «ЦГКО», суть которых сводится к утверждению о том, что кадастровая стоимость не может быть установлена в размере рыночной
стоимости, определенной судебной
экспертизой, проведенной в рамках
административного дела об оспаривании решения ОГБУ «ЦГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости
земельного участка в размере его рыночной стоимости, являются несостоятельными,
поскольку они не основаны на положениях части 15 статьи 22.1 Закон о
государственной кадастровой оценке, предусматривающих право заявить в суд
одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения
требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости, которое направлено на окончательное разрешение в
судебном порядке возникшего между сторонами спора об установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
При разрешении
требований истца о взыскании в его пользу расходов за проведение судебной
экспертизы, суд исходит из следующего.
В соответствии с
частью 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины
и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, которые включают
расходы на оплату услуг экспертов (пункт 1 статьи 106 КАС РФ).
Общим принципом
распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое
их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по
делу, что следует из содержания главы 10 Кодекса административного
судопроизводства Российской Федерации и разъясняется в пункте 1 Постановления
Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года №1 «О некоторых вопросах применения
законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела».
Таким образом, в
связи с отказом в удовлетворении административного искового заявления Салова
В.С. о признании незаконным решения ОГБУ «ЦГКО» об отказе в установлении
кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости расходы по
производству судебной экспертизы подлежат возложению на административного
истца, поскольку истец в данном случае является лицом, проигравшим спор, и в силу закона не освобожден от несения
судебных расходов.
Установление в
судебном порядке кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости
основано на положениях части 15 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016
года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и относится к случаям,
когда удовлетворение такого требования сводится к реализации в судебном порядке
права административного истца на установление кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере рыночной.
Требование об
установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с
требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения и не носит
самостоятельного характера, поэтому факт его удовлетворения не влияет на
распределение судебных расходов по делу.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
в
удовлетворении административного искового заявления Салова Владимира Сергеевича
к областному государственному бюджетному учреждению «Центр государственной
кадастровой оценки», Федеральному государственному бюджетному учреждению
«Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации,
кадастра и картографии», Управлению Федеральной службы государственной
регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, Правительству
Ульяновской области о признании незаконным решения областного государственного
бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» №
ОРС-73/2021/001425 от 30 декабря 2021 года об отказе в установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере его рыночной
стоимости оказать.
Установить
кадастровую стоимость объекта недвижимости — здания с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на
10 сентября 2021 года в размере
3 507 198 руб.
Вступившее в
законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый
государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости
объекта недвижимости с кадастровым номером ***.
В удовлетворении
требований Салова Владимира Сергеевича о взыскании с областного государственного бюджетного учреждения «Центр
государственной кадастровой оценки» расходов по оплате судебной экспертизы
отказать.
Решение может быть
обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей
юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия
решения в окончательной форме.
Судья
Трифонова Т.П.
 |
Сообщение опубликовано на официальном сайте «Новости Ульяновска 73» по материалам статьи |